ЗАПОРОЖСКИЕ ОФИСЫ: СЕРДИТО И …ДОРОГО

 

Офисный бум в Запорожье наступит только в следующем году

 

Рынок офисной недвижимости Запорожья переживает пубертатный период развития. В городе уже несколько лет наблюдается острый дефицит высококлассных офисных помещений. Появление новых деловых площадей происходит только на базе уже существующих зданий, а также использования жилого фонда города. В отдельных случаях возникают офисы-новстройки, которые возводят крупные компании, желающие создать помещения «под себя».

 

 

Первая проблема, с которой придется столкнуться компании, пожелавшей приобрести или снять в аренду офис в Запорожье, - это отсутствие современных офисов. Все предложения этого сегмента рынка коммерческой недвижимости сосредоточены в старых помещениях, изначально построенных совсем для других нужд – жилья, торговли, научной деятельности.

 

Предпринимателям, работающим в Запорожье, приходится использовать в качестве офисов квартиры, переведенные в нежилой фонд или помещения бывших админзданий. «В основном офисы представлены встроенным помещениями на первых этажах жилых домов, - рассказывает маркетолог ГК «Арсенал» Татьяна Порубаймих. - Немало офисов расположено в общежитиях и гостиницах. Офисные центры в Запорожье представлены помещениями бывших НИИ и админзданиями: ЗЦНТЭИ (пр.Ленина, 77), Запорожгдроводхоз (пр. Ленина, 105), Дипроэлектро (Инженерная,1), офисное здание (Победы, 63) и др».

 

Особые трудности с поиском офисной недвижимости наблюдаются в спальных районах города. Поэтому уже привычным стал тот факт, что помещения арендуются в действующих вузах, школах, и больницах Запорожья.

 

«В нашем городе уже давно уже назрела потребность в создании современных бизнес-центров, поскольку предприниматели в поисках выгодных площадей сильно истощили жилой фонд города, особенно, что касается центра Запорожья, - сетует главный архитектор города В.Трубин. – Однако инвесторы предпочитают вкладывать деньги в строительство жилья, торгово-развлекательных комплексов, совершенно незаслуженно оставляя без внимания офисную недвижимость».

 

Появление современных бизнес-центров, предлагающих клиентам офисы класса А и В, запланировано только на 2007 год. До этого же времени всем клиентам, будь-то частные мелкие предприниматели или крупные международные компании, приходится довольствоваться офисами в зданиях, малопригодных для ведения бизнеса

 

 

Во всем мире офисные помещения принято делить на несколько классов. В Украине используется международная классификация, которая выделяет категории офисов А, В и С. Бизнес-центр, позиционирующий себя как класс А, представляет из себя отдельно стоящее здание, расположенное в деловом центре города и спроектированное специально для ведения бизнеса. Предполагается, что такой центр должен быть построен с применением современных технологий и иметь соответствующую внутреннюю «начинку». Промежуточным вариантом являются офисы класса В. Менее жесткие требования позволяют им располагаться не в новостройках, а в реконструированных зданиях, и не обязательно в центре города. Остальные офисы - это класс С (спальные районы, минимальная охрана, «средненькая отделка».

 

По мнению Т. Порубаймих, в Запорожье отсутствуют офисы класса А и В. По мере развития рынка коммерческой недвижимости в городе образовалась своя классификация.

 

Так, начальник отдела маркетинга КРП «Запорижстар» Юлий Яновский считает, что в данный момент в Запорожье офисные помещения можно разделить на следующие группы:

 

- квартиры в центральной части города, на пр. Ленина, и прилегающих к нему улицам не выше 3 этажа, с минимальной адаптацией к офисным нуждам или требующие перепланировки под офисные задачи, реализуемые по ценам от 900 до 1250 у.е за м2;

 

 - нежилые помещения офисного назначения площадью от 35 до 200 м2 на первых и цокольных этажах по цене от 700 до 1700 у.е за м2 ,

 

- отдельно стоящие 1-2 этажные здания или их части площадью 120 – 550 м2 по цене от 950 до 2200 у.е. за м2.

 

 - офисные площади в строящихся бизнес-центрах («Призма», «Бизнес-Холл») по цене 1500 у.е. за м2.

 

Следующая классификация касается офисных помещений, которые сдаются в аренду:

 

- здания проектных институтов, государственных управлений, домов быта, гостиниц, домов культуры, характеризующиеся низким уровнем отделки, часто требующие капитального ремонта, с коридорно – кабинетной планировкой.

- специально реконструированные здания с коридорно-кабинетной планировкой. - отдельные офисные помещения;

- площади в строящихся офисных центрах «Призма» и «Бизнес-холл.

 

 Свою классификацию предлагает директор консалтинговой компании «Мастерская бизнеса» Александр Филиппенков:

 

 - помещения, которые используются или не используются для обслуживания клиентов (так сказать, «коммерческие» и «представительские»);

 - евроофисы и «наши, советские»; - по полезной площади: до 60 метров – 1-3 комнаты (стандарт для обычной небольшой фирмы), от 60 до 120 метров (банки, страховые компании и т.п.), более 120;

- квартирные офисы и обособленные.

 

Специалист по коммерческой недвижимости АН «Атланта» Наталия Будилка выделяет также сегмент 2-3 комнатных квартир, не переведенных в нежилой фонд, которые сдаются в аренду в качестве офисов «закрытого» типа: «Законодательством Украины разрешено сдавать жилые квартиры в коммерческих целях, если офис имеет низкий показатель посещаемости».

 

 

 «Преимущественным спросом пользуются небольшие по площади помещения (около 50 кв.м.), расположенные либо в бывших аминзданиях, либо в общежитиях, - констатирует Т. Порубаймих. – На втором месте, так называемые «представительские» офисы. В большинстве своем, это помещения, расположенные на первых этажах жилых домов, с отдельным входом, парковкой, охраной, качественным ремонтом. Данные помещения пользуются спросом у турагенств, страховых компаний. На третьем месте «функциональные» офисы, помещения площадью 200-500 кв.м.»

 

Большинство арендаторов в Запорожье – это мелкие предприятия, которые только начинают развиваться. Молодой возраст и неокрепшее финансовое положение не позволяют им снимать дорогие и качественные помещения. В результате в Запорожье остается неудовлетворенным спрос на недорогие помещения площадью 15-20 кв.м., так как арендодатели предпочитают сдавать в аренду более просторные помещения, которые будут приносить стабильный доход.

 

Сбалансированным можно назвать соотношение спроса и предложения на рынке офисов «средней» категории (площадь 50-80 кв.м., расположены недалеко от центра, хороший ремонт). Большие помещения предпочитают снимать крупные компании.

 

Большие помещения предпочитают снимать крупные компании. «Сетевые структуры, которые хотят выйти на рынок Запорожья, не спешат покупать офисные помещения, - объясняет Н. Будилка. – Это связано с тем, что компании вначале хотят «прощупать почву». Если дела пошли успешно, то потом уже принимается решение о покупке помещения. В некоторых случаях затраты на аренду составляют несколько тысяч долларов в месяц. При таких расходах выгоднее было бы взять кредит и выкупить помещение, но предприниматели не спешат этого делать».

 

Надо отметить, что спросом пользуется не только центральная часть города. Помещения в «спальных районах» привлекают низкими арендными ставками те компании, специфика деятельности которых не предусматривает постоянного общения с клиентами и не связана с большим количеством автоперевозок по городу.

 

Специалисты сходятся во мнении, что покупать офисы предпочитают компании, имеющие стабильно финансовое положение и намерение работать «всерьез и надолго». Как правило, это банковские учреждения, крупные страховые компании, туристические агентства. В то же время собственники предпочитают офисы сдавать в аренду, а не продавать, так как это приносит стабильный и постоянный доход. По обобщенным данным специалистов, средняя окупаемость офисной недвижимости в Запорожье составляет от 3 до 5 лет.

 

 

 „Еще несколько лет назад требования к офису были минимальны, - рассказывает Т. Порубаймих. - Спросом пользовались офисные помещения небольшого формата, при этом арендаторов не смущали отсутствие ремонта и кабинетная система. Практически отсутствовал спрос на качественные офисные помещения, за исключением единичных обращений иногородних компаний. На сегодняшний день требования арендаторов и покупателей повысились, и клиенты берут во внимание всё больше факторов, среди которых учитывается и престиж здания, окружение, наличие качественного ремонта, а также всех необходимых коммуникаций».

 

 Уровень требований к офису чаще всего определяется спецификой деятельности компании и ее финансовыми возможностями. Стандартный набор - это наличие в офисе коммуникаций: телефонные линии (как минимум две), Интернет, ремонт. Как правило, определяющим фактором для небольших организаций является цена. При этом такой сегмент арендаторов может взять в помещение без ремонта и мебели, в непроходном месте.

 

Список требований представителей среднего и крупного бизнеса шире. Арендаторы, хотят получить офис уже с ремонтом и мебелью. Дополнительные пожелания: система кондиционирования, доступ к Интернету, охрана, отдельный вход, удобное месторасположение. Иногда выдвигается требование – наличие комнаты для приема пищи сотрудниками, однако оно не является определяющим при решении аренды или покупки офиса. Крупные арендаторы также уделяют внимание планировке зданий.

 

Примитивная коридорно-кабинетная система уже давно не отвечает требованиям современного офиса. Так, к примеру, юридические компании отдают предпочтение офисам, имеющим четкое разделение на зоны front и back office (1 – это входная зона с местами для ожидания и приема клиентов; 2- кабинеты сотрудников, занимающихся внутренними вопросами, не контактирующих с клиентами). Торговые компании предпочитают open space, банковские структуры требуют четкое деление на front и back office при сочетании open space и кабинетной системы.

 

 Учитывая тот факт, что в Запорожье все офисы размещены в реконструированных или переделанных под офисы зданиях, можно утверждать, что найти стопроцентную реализацию задуманной концепции внутреннего устройства офиса арендаторам будет очень сложно. Свои требования к арендаторам имеют и собственники офисов. Если лет 5-6 тому назад арендодатели принимали любых клиентов, то сейчас отдается предпочтение структурам, имеющим хорошую репутацию и длительный опыт работы.

 

«Приоритетными арендаторами, в особенности на офисы среднего и крупного размера, являются, без сомнения, банки или иные успешно развивающиеся сетевые бизнесы, - В. Лысенко. - Это и гарантия платежа, и более длительный срок аренды, и возможность поторговаться в сторону повышения цены»

 

Четкий отбор арендаторов будет проводиться в будущих профессиональных бизнес-центрах, которые строятся в Запорожье. Это обусловлено тем фактором , что новые офисные центры будет иметь единую инфраструктуры и и определенную концепцию наполнения, разработанную застройщиком или девелопером.

 

 Так, концепция офисного центра Business Hall регламентирует заполнение отдельных этажей здания, в зависимости от видов деятельности. Предпочтение, в большинстве случаев, будет отдаваться компаниям платежеспособным, репутация которых не поставит под угрозу имидж офисного центра в целом.

 

 

 

Уровень арендных ставок определяется такими факторами, как месторасположение офиса, наличие отдельного входа, коммуникаций, ремонта, меблировки, дополнительных сервисов (сплит-системы, душ, комната для приема пищи и общения). Дифференциация арендных ставок зависит от месторасположения офиса.

 

 Самые дешевые офисы в Запорожье находятся в промышленной зоне (Павло-Кичкас). Здесь можно снять помещение, заплатив от 15 до 35 грн. за 1 кв.м. По спальным районам ставки примерно одинаковые и составляют от 5 до 20 долларов за 1кв.м. Ежемесячно за офис в центре придется платить от 8 до 30 долларов за 1кв.м. Уровень арендных ставок в строящихся бизнес-центрах составляет от 20 до 30 у.е. за 1 кв.м.

 

Градацию уровня арендой платы можно показать, взяв за определяющий критерий качество офиса. Так, помещения с плохой отделкой или же вообще без ремонта, расположенные в админзданиях, гостиницах и общежитиях предлагаются по цене 3-7 у.е. за кв.м. Реконструированные здания с коридорно-кабинетной планировкой, сдаются в аренду по цене 8-12 у.е. На порядок выше оцениваются отдельные офисные помещения (15-20 у.е.). Наивысшие арендные ставки имеют помещения, сдаваемые в строящихся офисных центрах «Призма» и «Бизнес-холл», размер которых составляет 20-35 у. е. за 1 кв.м.

 

 Приобрести офисы в спальных районах Запорожья можно по цене от 300 до 1000 у.е за 1.кв.м. Квартиры в центральной части города (пр. Ленина и прилегающие к нему улицам) не выше 3 этажа, с минимальной адаптацией к офисным нуждам или требующие перепланировки под офисные задачи реализовываются по ценам от 900 до 1250 у.е за кв.м. Нежилые помещения офисного назначения площадью от 35 до 200 м2 на первых и цокольных этажах продаются от 700 до 1700 у.е за 1 кв.м.

 

Отдельно стоящие 1-2 этажные здания предлагаются по цене от 950 до 2200 у.е. за 1кв. м. Офисные площади в строящихся бизнес-центрах («Призма», «Бизнес-Холл») по цене 1500 у.е. за 1.кв.

 

 

Переломным моментом в развитии рынка офисной недвижимости Запорожья должен стать 2007 год. Именно на этот период запланировано открытие двух профессиональных бизнес-центров.

 

Многофункциональный общественный центр Business Hall, будет введен в эксплуатацию в мае 2007 года. Объект, изначально планировавшийся как офисный центр класса В+, в ходе изменений, внесенных в его концепцию, претендует на статус первого запорожского бизнес-центра класса. Здание, построенное с применением монолитно-каркасной технологии, будет иметь 13 этажей общей площадью в 9 000 кв.м.

 

Концепция бизнес-центра рассчитана не только на продажу и аренду офисных площадей, но и предусматривает наличие пространства для обязательного размещения фитнесс-центра, салона красоты, компьютерного клуба, заведений быстрого питания и элитного ресторана.

 

 Среди атрибутов офисного центра можно выделить: центральное расположение здания, наличие современных систем инженерного оборудования, кондиционирования и вентиляции, два независимых источника электроснабжения, скоростные лифты, подземный и гостевой надземный паркинг. Дополнительные сервисы: оптоволоконные цифровые телефонные линии и распределительные узлы всех основных телекоммуникационных провайдеров, ISDN, Wi-Fi и проводные компьютерные сети, централизованная охрана, сигнализация, видеонаблюдение.

 

Второй ласточкой станет многофункциональный бизнес-центр «Призма», который должен быть сдан во втором квартале 2007 года. Он будут расположен на пересечении ул. Верхней и пр. Металлургов. 14-этажное здание будет иметь общую площадь в 6313 кв.м. Дополнительные сервисы: скоростные лифты, пожарная сигнализация, видеонаблюдение, двойное электропитание, централизованная система кондиционирования. При создании концепции офисного центра предусмотрена открытая планировка этажей. Около здания будет размещена открытая автостоянка на 50 машиномест, а также подземный паркинг. Кроме того, на территории офисного центра предполагается разместить кафетерий и помещение банка.

 

 «Следует отметить, что первые построенные в областном центре профессиональные БЦ «обречены» на успех, - считает Т. Порубаймих. - Несмотря на немалую для регионального рынка величину арендной ставки, всегда найдется значительный процент компаний, которые готовы переехать в новый БЦ. Причин несколько: наличие качественных офисных помещений, развитая инженерная инфраструктура, хорошее транспортное обеспечение. Что касается влияния на ценовую ситуацию в сегменте офисной недвижимости в целом можно сказать следующее: ситуация может измениться только в том случае, если на рынке осуществится значительное одновременное вливание новых офисных площадей, которое спровоцирует снижение арендных ставок».