ЗАПОРОЖЬЮ НУЖНЫ ВЫСОКОКЛАССНЫЕ ОФИСЫ

 

 О том, что в Запорожье существует дефицит офисных площадей, специалисты говорят давно. Уже на грани исчерпания находясят ресурсы, котрым до сих пор пользовались предриниматели: бывшие админздания, промышленные территории, жилой фонд города Особенно остро стоит вопроса наличиа качественных офисных площадей: таковых в городе попросту нет. На сегодняв запорожье существует несколько проектов по созданию современных бизнес-центров. Реализацией одного из них - «Business Hall»- занимается местная Компания Развития Проектов «Запорожстар». О проблемах и перспективах рынка офисной недвижимости в Запорожье мы раз говаривал с начальником отдела маркетинга Юлием Яновским

 

 

 Для второй половины 2006 года было характерно оживление рынка офисной недвижимости г. Запорожья. Причем предложение растет более высокими темпами, чем спрос. Предложение, можно сказать, стимулирует спрос. Еще год назад, когда предложение качественных офисных помещений было значительно ниже, потребитель до конца не осознавал острой необходимости в качественном офисе. В то время иметь офис в здании НИИ или общежития не считалось зазорным. Сейчас же, в психологии бизнесменов даже со средним уровнем доходов офис постепенно переходит из «обузы» в разряд необходимых атрибутов бизнес– престижа.

 

Насколько привлекателен этот сегмент коммерческой недвижимости для девелоперов?

 

Для девелоперов, планирующих закрепиться на рынке города в долгосрочном периоде, офисная недвижимость по привлекательности уступает лишь торговой. И причина здесь кроется в том, что для этих двух сегментов характерна практика сдачи площадей в аренду – а это необходимость эффективного менеджмента объекта, постоянной работы с арендаторами, и что наиболее важно - получение стабильного дохода.

 

 Чем вызвано отсутствие в Запорожье современных бизнес-центров?

 

 Отсутствие в Запорожье современных бизнес - центров – временное явление. На данный момент в городе ведется строительство специализированного офисного центра «Business Hall». Заявлено о создании культурно-туристического комплекса «Khortitsa Palace», который будет представлять собой офисный центр с апартаментами и торговыми площадями (объекты находятся на разных стадиях строительства). Кроме того, анонсировано еще несколько объектов в данном сегменте, но о реальности последних можно будет судить лишь после успешного сооружения фундамента.

В Запорожье уже есть случаи, когда рекламируемые объекты так и остались проектами на бумаге. В любом случае, идеи сооружения специализированных офисных центров еще долго не покинут умы запорожских девелоперов и инвесторов. И это при том, что в свое время идея создания офисного центра класса «А» в центре города многими воспринималась как утопия

 

 

Как уже было отмечено, на данный момент предложение в сегменте офисной недвижимости классов C, D, E превышает спрос, при этом спрос на офисы класса «А» и «B» до окончания строительства хотя бы одного специализированного центра не будет удовлетворен в полной мере.

 

 

В вопросе предпочтений основной момент заключается в специфике деятельности потенциальных покупателей/арендаторов. Но общими для большинства из них является стремление к стабильности. Другими словами, офисы хотят либо приобрести, либо получить гарантии относительного постоянства условий и ставок аренды. Так же клиент надеется на индивидуальный подход к его потребностям в офисных площадях: девелопер должен предложить размер площадей, максимально приближенный к тем, на которые рассчитывает клиент. Также среди типичных запросов фигурирует фактор престижа и местоположения.

 

 

За прошедший год увеличение предложения офисных площадей сопровождалось ростом цен реализации и арендных ставок. С одной стороны, на это повлияло повышение цен на строительные материалы. С другой – конъюнктура рынка. Теперь, зачастую, покупка жилья с целью перепланировки под офис становиться менее выгодной, чем приобретение уже готового офиса с внутренней отделкой.

 

К тому же, «правильная» с точки зрения девелопера ценовая политика большинства участников рынка позволила добиться того, что арендные ставки в 20 -25 у.е за м2 и реализационная цена офисных помещений с отделкой в 1400-1500 у.е. перестали быть чем-то из ряда вон выходящим. Также можно отметить повышение среднего показателя арендных ставок офисных помещений с качественной отделкой с 10-12у.е за м2 в конце 2005 года до 17 у.е. за м2 в конце 2006. Это делает размер арендных ставок во вновь возводимых специализированных офисных центрах класса «А» или «В» (30-35 у.е за м2 ) вполне оправданным.

 

Что касается появления новых офисных центров, то здесь, как бы это парадоксально не звучало, увеличение предложения не должно повлечь за собой снижения цен, во всяком случае, в вопросах аренды. Наоборот, по нашим прогнозам, с завершением строительства 2-3 офисных центров уровень ставок в 25-35 у.е. станет сам собой разумеющимся. И участникам рынка вряд ли удастся демпинговать. Начав непосредственно строительные работы, сталкиваясь со спецификой возведения высотных зданий в условиях плотной застройки в центре городе, где давно уже не строилось ничего по настоящему масштабного, где большинство пятиэтажек из-за «особенностей» их фундаментов и специфики грунтов находятся на грани аварийности, девелопер осознает, что реальная себестоимость строительства значительно превышает расчетные показатели.

 

 

Концепция планируемого к возведению офисного центра ложиться в основу архитектурного проекта. Причем, как показывает опыт, концепцию должен разрабатывать именно девелопер или заказчик, а не проектная организация. К тому же, до согласования стадии «проект», девелоперу стоит скорректировать концепцию, исходя из требований и пожеланий конкретных клиентов, выразивших намерение приобрести или взять в аренду площади именно в вашем офисном центре.

 

Так, при развитии проекта «Business Hall», в окончательную стадию рабочей документации были внесены изменения в планировки встроено-пристроенных помещений, изначально рассчитанных под банковские структуры, в пользу торговых площадей, которые намного более востребованы на рынке

 

Насколько важен выбор месторасположения офисного центра? В каких районах он должен быть расположен?

 

В этом вопросе также основополагающей является специфика бизнеса арендатора. Так, торговые дома промышленных предприятий предпочитают размещать офисы в непосредственной близости от заводоуправления или в нем самом, торговые компании часто «привязаны» к складским помещениям, оффшорные – предпочитают «тихие заводи» в определенном удалении от центра или даже на периферии.

 

Некоторые руководители предпочитают размещать офис поближе к месту жительства большинства сотрудников или руководства. Но все это скорее исключения, чем правило. Абсолютное большинство компаний предпочитают иметь офис в центральных районах города (Орджоникидзевском и Жовтневом районах), на проспекте Ленина или в непосредственной близости к нему. Успехом пользуются важнейшие транспортные развязки города: проспект Металлургов, ул. Пушкина/ул. Украинская, ул. Анголенко.

 

Премиум-местоположение – административные центры города – пересечении проспекта Ленина и бульвара Шевченко, площадь Фестивальная . Как решаются проблемы выбора технологий и архитектурных решений при создании бизнес-центров? Выбор технологий и архитектурных решений обуславливается концепцией и особенностями земельного участка, его окружением. И проблема здесь в том, что изначально, при выборе земельного участка под тот или иной объект, сложность его возведения отходит на второй план. Это тот случай, когда средства подчинены целям.

Так, при строительстве объекта на проспекте Ленина, специфика грунтов требует значительной длины и диаметра свай, большого их количества, сооружения подпорных стен между существующими зданиями постройки 40-60х годов и строительной площадкой. Плотная жилая застройка требует применения малошумных, технологий, низкого уровня вибрации. В других случаях, например при строительстве в непосредственной близости от водоемов, требуются специфические мероприятия

 

 

О конкуренции среди офисных центров говорить сложно, так как пока не один из них не сдан в эксплуатацию, а если судить о ценах и условиях, которые предлагаются на ранних этапах строительства, то сравнивать их довольно сложно. Так, например, более дорогой «Business Hall» имеет исключительное местоположение, недостижимый пока для города класс «А» и помещения предлагаемые «под финишную отделку», ценообразование, опирающиеся на реальную, а не прогнозную себестоимость строительства. «Khortitsa Palace» по ул. Тбилисской (район прибрежной магистрали), предлагает помещения по более демократичным ценам, но при этом полы и потолки представляют собой монолитный железобетон, а местоположение офисного центра на определенном удалении от административных и бизнес - узлов города компенсирует разницу в ценах реализации