ЗАПОРОЖСКИЙ ПАРАДОКС: «ПЕРВИЧКИ» СЛИШКОМ МАЛО, «ВТОРИЧКИ» СЛИШКОМ МНОГО

 

 

 Запорожье - большой промышленный город с достаточно высоким уровнем доходов населения. При этом в обастном центре отмечается высокая степень изношенности жилого фонда. По данным управления жилищного хозяйства Запорожского горсовета, на данный момент в коммунальной собственности находиться более 4 тысяч домов - это 11 миллионов м2 жилья. Из них 8% были построены до 1919 года.

 

 Тем не менее, нельзя сказать, что строительство нового жилья в Запорожье ведется высокими темпами. В Запорожье на первичном рынке ведут себя активно несколько компаний-застройщиков: «Арсенал», «Константа», Домостроительный комбинат, Киевгорстрой, «Форт», «Форум-Инвестбуд». Большинство из них, как правило, ориентируются на покупателя с достатком выше среднего. И хотя в новых домах стоимость 1 кв.м. практически не отличается от цены жилья на вторичном рынке, квартиры все-таки стоят дороже за счет большого метража.

 

- В Запорожье существует огромный спрос на новое жилье, - говорит генеральный директор компании «Константа» Владимир Альшан. Для того, чтобы человек купил квартиру на первичном рынке, ему нужно ждать полтора года. В данный момент он приобрести квартиру не сможет. Такой спрос заставляет компании постоянно наращивать обороты. В этом году мы планируем заложить раз в 10 больше, чем в прошлом. Но и такие объемы не покроют дефицит жилья, который существует в Запорожье.

 

Наличие разрыва между спросом и предложением подтверждает также директор компании «Арсенал-девелопмент» Роман Калагастов:

 

- Увеличение объемов инвестиционного строительства жилья способствует увеличению спроса в первую очередь на комфортабельные квартиры. Достаточно много потенциальных покупателей, неудовлетворенных существующими вариантами и ожидающие ввода в эксплуатацию жилья нового качества. Такое жилье можно приобрести только на первичном рынке. Можно сказать, что на сегодня в Запорожье существуют недостаточные объемы введения в эксплуатацию нового жилья.

 

Цена одного кв. м. нового жилья в Запорожье варьируется от 450 до 800 у.е. На ценовую политику влияют такие традиционные факторы, как соотношение спроса и предложения, наличие развитой инфраструктуры, транспортных развязок, престижность района. Как говорят сами застройщики, немаловажным рычагом влияния остается политическая ситуация в стране. Новые парламентские выборы могут внести свои коррективы в развитие строительного рынка по Украине в целом, и по Запорожью в частности.

 

 Специфическим фактором для областного центра остается уровень экологической загрязненности. Запорожцы предпочитают приобретать жилье в районах, которые считаются экологически чистыми. Цены на жилье в таких районах идут почти вровень с ценами в центре города.

 

 Мнения застройщиков сходятся в одном: первичное жилье в Украине будет иметь тенденцию к удорожанию за счет повышения стоимости стройматериалов, что в свою очередь, вызвано нестабильной ситуацией на рынке энергоносителей. Еще один фактор – это оплата труда строителей. По данным областного управления статистики, Запорожье находится на третьем месте в стране по уровню забортной платы, которая имеет тенденцию к постоянному возрастанию. Это, в свою очередь, заставляет работодателей обеспечивать специалистам конкурентоспособную оплату труда.

 

Тем не менее, высокая оплата не решает проблем дефицита профессиональных кадров. Условия рынка заставляют компании использовать новые технологи при строительстве. К примеру, уже в этом году многие застройщики начали применять монолитно-каркасные технологии. Однако, как показал опыт, в Запорожье существует дефицит квалифицированных специалистов, готовых работать с ноу-хау. Наверное, поэтому в областном центре остаётся популярным строительство в кирпичном и панельном исполнении.

 

Специфической для Запорожья является транспортная проблема. Численность города составляет около 840 тысяч человек, что маловато для того, чтобы проводить метро. К тому же, город поделен на две неравные части Днепром, через который построен только один мост – плотина Днепрогэс. Жители Правого берега ежедневно испытывают трудности с тем, чтоб добраться на другой берег, где находятся крупные предприятия, офисы, торговые центры, рынки и развлекательные заведения. Естественно, что на Правом берегу строительство идет значительно меньшими темпами, чем на Левом.

 

Практически во всех компаниях отмечают, что в последнее время запросы покупателей возросли. Мало кто хочет приобретать «нулевое» жилье, поэтому на продажу выставляются квартиры, уже оборудованные металлопластиковыми окнами, счетчиками, пластиковым водопроводом, утепленными стенами, автономным отоплением. Все чаще и чаще клиенты заказывают дизайнерское оформление квартир, которое, как правило, выполняют дочерние предприятия компаний-застройщиков. Также продавцы «первички» стремятся обеспечить людей полной инфраструктурой, поэтому на первых этажах новостроек предусмотрены площади для размещения магазинов, парикмахерских, аптек. На подземных этажах размещают паркинг для автомобилей.

 

Кроме того, застройщики уже обращают внимание и на эксплуатацию кровли, к примеру, компания «Константа» планирует построить на крыше одного из своих объектов детскую площадку. У некоторых компаний существует практика не передавать новые дома в руки ЖЭКов, а создавать свою инфраструктуру, которая обслуживает новостройки.

 

 Таким образом, можно выделить несколько причин желания запорожцев приобретать жилье на первичном рынке. Прежде всего, это невысокая стоимость 1м2 по сравнению со «вторичкой»; большой метраж квартир; возможность осуществления перепланировки; наличие развитой инфраструктуры; надежность новых домов по сравнению с изношенным жилым фондом.

 

 

 «Состоятельные запорожцы предпочитают приобретать жилье на первичном рынке либо частные дома. Рынок вторичного жилья развивается за счет людей со средним достатком. Этим и объясняется тот факт, что самым большим спросом пользуются двух- и трехкомнатные «хрущевки», - говорит менеджер по связям с общественностью агентства недвижимости «Адресъ» Алла Серова. - Как правило, покупателями выступают молодые семьи, которым уже мало однокомнатной квартиры либо же семьи со взрослыми детьми, которые желают жить отдельно. На полнометражное жилье у таких покупателей денег не хватает, поэтому «хрущевки» для них - оптимальный вариант».

 

В отличие от рынка первичного жилья, на вторичном гораздо больше продавцов, чем желающих приобрести квартиру. Разница в спросе и предложении составляет соотношение 1:2, 1:2,5, то есть ежемесячно предлагается на продажу около 2-2,5 тысяч квартир при спросе около 1000. Риэлторы объясняют такой низкий спрос несколькими факторами. Прежде всего, это стремительный рост цен на жилье в прошлом году.

 

«2005 год выдался насыщенным событиями и достаточно сложным для рынка недвижимости,- отмечает директор агентства недвижимости «Реал-сервис» Дмитрий Швыдкий. - В прошлом году, с января по ноябрь наблюдался стремительный рост цен на квартиры. Его пик приходится на июль-август 2005г (14 %). По итогу года, сравнивая декабрь 2004г и 2005г можно говорить о том, что цены на квартиры на вторичном рынке выросли на 100 %. На сегодня ситуация на рынке недвижимости стабилизировалась. Проанализировав 2004 и 2005 гг. можно отметить, что объем продаж квартир уменьшился на 30%. Связано это с вступлением в силу закона «О налогах на доходы физических лиц». Это повлекло за собой стагнацию рынка недвижимости с января до апреля 2005г.»

 

Также невысокий спрос объясняется тем, что в Запорожье осталось очень мало качественного жилья. Центр города застроен домами, которые были заложены 50-60 лет тому назад. Многие из них находятся в аварийном состоянии. Дефицит офисных и торговых площадей повлек за собой истощение жилого фонда Запорожья, кроме того, несанкционированные перепланировки квартир, выкупленных «под бизнес», повлекли за собой возникновение перекосов в зданиях, деформации швов и другие проблемы. Многие из таких домов уже получили статус аварийных. Наибольшая доля продаж приходится на двух-, трехкомнатные квартиры, чуть меньше – на однокомнатные, и уж совсем мало желающих приобрести четырех-, пятикомнатные квартиры.

 

По словам А. Серовой, вообще «зависли» квартиры площадью около 250 м2. Такое «просторное» жилье появилось в девяностых годах, когда было модным объединять на одной площадке по 2-3 квартиры. Многие хозяева вложили немалые деньги в ремонт, однако теперь такие квартиры не пользуются спросом, ведь за такую же цену клиент может приобрести жилье на первичном рынке либо же новый дом.

 

 

Центр города, конечно же, остается самым популярным для тех, кто желает приобрести жилье. И это не смотря на то, что жилье продается в основном в старых домах, где практически отсутствуют полнометражные квартиры, а регулярное движение по центральной улице города – проспекту Ленина – создаёт постоянный шум, загазованность и вибрацию. Кроме того, цена 1 кв.м. дороже на 30%, чем в других районах. Так, сегодня за «единичку» просят от 30 тысяч долларов, полнометражная «трешка» без ремонта потянет где-то на 65-70 тысяч.

 

Примерно одинаковыми по популярности после центра остаются район Песков и Бородинский микрорайон. В первую очередь, играет роль слава этих районов как самых экологически чистых в техногенно загрязненном Запорожье. Во-вторых, жилье продается здесь полнометражное и по возрасту значительно моложе, чем в целом по городу. Нижний порог цен на однокомнатные квартиры составляет 25 тысяч у.е., на двухкомнатные – 30 тысяч, трехкомнатные – 35 тысяч.

 

Где-то посерединке находятся такие районы, как Коммунарский (Космос) и Шевченковский. Оба застроены, как пятиэтажками, так и девятиэтажными домами. Средняя цена одного м2 составляет 550-600 у.е Наименее востребованными остаются районы на Правом берегу – Осипенковский, Бабурка, район по улице Кремлевской. Основная причина – отсутствие налаженной транспортной системы. К примеру, жители Бабурки, вынуждены добираться на Левый берег через о.Хортицу, проезжая два моста. В данный момент ведется строительство дополнительного транспортного переезда, однако ввод его в эксплуатацию состоится лишь через несколько лет. Тем не менее, агенты по недвижимости отмечают такой парадокс, как нежелание жителей Бабурки меняться на другой район города. Те, кто там пожил пару лет, предпочитают жить там и дальше. Приобрести «единичку» в этих районах можно за 17 тысяч у.е.

 

 Практически не продается жилье в районе Павло-Кичкаса, не смотря на его достаточно низкую цену. Причина этого – месторасположение района, который находится в самом центре промзоны и со всех сторон окружен промышленными предприятиями. Кроме того, именно на Павло-Кичкасе находится самое старое жилье, там до сих пор люди живут в деревянных бараках. Естественно, что и застройщики не желают строить жилье в экологически неблагополучном районе города. Цены на однокомнатные квартиры начинаются от 14 тысяч, на двухкомнатные – от 20 тысяч.

 

 

 Большинство риэлторов сходятся во мнении, что запорожское жилье не соответствует тем ценам, которые существуют на сегодняшний день. Многим запорожцам приобретение жилья стало недоступным. Поэтому некоторые из них решили воспользоваться банковскими кредитами для покупки жилья.

 

«Весь мир живет, опираясь на банковское кредитование, - утверждает Д. Швыдкий Кредиты для населения - один из важнейших видов банковских операций. И кредитование - еще один шаг к развитию новых экономических отношений в Украине, ступень повышения благосостояния граждан. В прошлом году 42% от общего количества сделок оформленных в агентстве недвижимости «Реал-Сервис» составляли сделки с использованием ипотечного кредита; по сравнению с показателями 2004 года количество ипотечных сделок выросло на 10%».

 

Немного другого мнения придерживается А.Серова: «Банковские кредиты для запорожцев еще долго будут оставаться заоблачной перспективой. Во-первых, те проценты, которые требуют украинские банки, одни из самых высоких в мире. Самая низкая ставка по Запорожью - 11%, тогда как за рубежом банки не берут выше 3-4%. Получается, при таких условиях покупатель за 20 лет выплачивает тройную стоимость квартиры. Кроме того, наши граждане не спешат доверять банкам, деятельность которых регулируется не законами рынка, а политической обстановкой в стране. Многие боятся таких ситуаций, когда сегодня банк есть, а завтра – его уже нет».

 

Мнения риэлторов сходятся в одном – в этом году нет предпосылок для подорожания жилья. Скорее всего, рынок недвижимости в 2006 году будет переживать период стабилизации. Падения цен ожидать не приходится.